Jak wynająć mieszkanie w Barcelonie? Przewodnik dla początkujących

Rynek wynajmu mieszkań w Barcelonie jest od jakiegoś czasu bardzo trudny, zatem kiedy przyjeżdżamy do stolicy Katalonii w celu osiedlenia się, możemy się spotkać z nie lada wyzwaniem. Dlatego przygotowaliśmy przewodnik po podstawowych kwestiach, które ułatwią rozpoczęcie procesu wynajęcie swoich czterech kątów w tym pięknym mieście.

GDZIE SZUKAĆ OGŁOSZEŃ?

Oto lista najpopularniejszych stron internetowych do poszukiwania mieszkań na wynajem w Barcelonie:

Idealista: Idealista to jedna z najpopularniejszych stron internetowych do poszukiwania mieszkań na wynajem w Barcelonie. Oferuje szeroki wybór mieszkań i domów na wynajem, począwszy od kawalerek po luksusowe apartamenty. Możesz również znaleźć pokoje do wynajęcia i mieszkania dzielone. Zdecydowanym plusem jest to, że posiada opcję przeglądania w wielu językach, w tym w języku polskim.

Fotocasa: Fotocasa to inna popularna strona internetowa do poszukiwania lokum w Barcelonie. Oferuje również szeroki wybór mieszkań i domów na wynajem, a także pokoi i mieszkań dzielonych.

Inne popularne portale to: Habitaclia i yaencontre.

Jeśli nastawiamy się na wynajem bardziej krótkoterminowy, warto zajrzeć do Sh Barcelona. To agencja nieruchomości specjalizująca się w wynajmie krótko- i długoterminowym w Barcelonie, która posiada w swojej ofercie wiele mieszkań, jednocześnie bardzo ułatwiając proces wynajmu expatom, którzy nie posiadają historii zatrudnienia w Hiszpanii, a co za tym idzie, tradycyjny wynajem może być dla nich dużym problemem. Sh Barcelona wszystko zrobi za Ciebie, jednak trzeba się liczyć z odpowiednio dużą prowizją.

JAKIE SĄ ŚREDNIE CENY MIESZKAŃ W BARCELONIE?*

W 2022 roku średnia cena mieszkania w Barcelonie to 1.009,40 euro/mies, nie licząc kosztów związanych z wynajmem na start ani rachunków za media. Oczywiście cena zależy od metrażu, stanu mieszkania i rejonu miasta. Najdroższe dzielnice to Sarrià-Sant Gervasi (średnia cena 1.364,56 eur/mies), Les Corts i Eixample, średnich cen możemy się spodziewać w dzielnicach Ciutat Vella, Gracia i Sant Martí, a trochę taniej będzie w Sants-Montjuïc, Horta-Guinardó, San Andrés, a najtaniej w dzielnicy Nou Barris (średnia cena 714,30 eur/mies).*

* Dane Institut Català del Sòl (INCASÒL), rok 2022. Ostatnia aktualizacja styczeń 2023, ceny mogą ulec zmianie i cały czas rosną

Warto zaznaczyć, że cała prowincja Barcelona jest świetnie skomunikowana z centrum, zatem można rozważyć wynajem poza miastem, gdzie ceny potrafią być dużo niższe, a nie odczujemy dużego dyskomfortu w dojazdach.

W JAKICH DZIELNICACH SZUKAĆ, A JAKIE WARTO OMIJAĆ?

Jeśli chodzi o dzielnice Barcelony, w których warto zamieszkać, wszystko zależy od tego, czego od danej okolicy oczekujemy oraz naszego stylu życia, dlatego warto przejrzeć grupy i lokalne fora w poszukiwaniu bardziej szczegółowych opinii.

Wśród polecanych dzielnic znajdują się Eixample, Ciutat Vella, Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts, Gràcia i Sant Martí, jednak jeśli chodzi o Stare Miasto Ciutat Vella, jego część El Raval nie wszystkim przypadnie do gustu ze względu na jego opinię jako mało bezpiecznego. Jeśli chodzi o mniej polecane rejony Barcelony i okolic ze względu właśnie na bezpieczeństwo, można dorzucić Barcelonetę i niekótre części Nou Barris, a już szczególnie odradza się takie miejsca jak: La Mina (Sant Adriá del Besos), Sant Cosme (El Prat de Llobregat) i Sant Roc (Badalona).

CO TRZEBA WIEDZIEĆ O MIESZKANIACH W BARCELONIE?

Przede wszystkim, zwłaszcza w centrum miasta, mieszkania mają niewielką powierzchnię. Te bardziej przestronne można znależć na przykład na Eixample lub Sarrià-Sant Gervasi. Większość mieszkań nie posiada ogrzewania, a co za tym idzie, kaloryferów, więc w okresie od grudnia do lutego trzeba radzić sobie samemu z pomocą przenośnych grzejników, na przykład olejowych. Potrafi to jednak przyprawić o zawrotny rachunek za prąd, zatem najlepiej zaopatrzyć się w dobre koce i ciepłe kołdry. Za to znakomita większość mieszkań posiada klimatyzację, która latem jest tutaj zbawieniem, chociaż znowu trzeba się liczyć ze sporym wydatkiem za energię elektryczną.

Co bardzo potrafi zdziwić w Barcelonie, to pokoje tzw. interior, czyli bez okien na zewnątrz. Posiadają albo okno na wewnętrzne patio, albo na inne części budynku, ale nie uświadczymy za dużo światła dziennego. Przeważnie salon i jeden z pokoi jest exterior, czyli z oknem na zewnątrz, a pokoje sypialne właśnie wewnątrz.

JAK NIE DAĆ SIĘ OSZUKAĆ?

Przede wzsytskim pamiętajmy, żeby nie płacić za oglądanie mieszkania! Uczciwa agencja nigdy tego nie zaproponuje. W ostanich latach nasiliły się również przypadki scamów, więc uważajmy z wszelkimi przelewami jako zadatek, dokładnie sprawdzajmy dane agencji i jej opinie w Internecie. Obecnie szukanie lokum w Barcelonie jest dość trudne, zatem każde mieszkanie, które wydaje się o wiele za tanie w stosunku do jego standardu, powinno zapalać nam czerwoną lampkę.

WYNAJEM PRZEZ AGENCJĘ CZY BEZPOŚREDNIO OD WŁAŚCICIELA?

Oba rozwiązania mają swoje plusy i minusy, zatem warto rozważyć obie możliwości.

Wynajem przez agencję

Plusy:

– Jeśli agencja jest znana lub jest sieciówką, większe bezpieczeństwo przy zawieraniu umowy (uniknięcie scamów). Zawsze warto sprawdzić opinie danej agencji na Google, od kiedy działa, czy są dostępne jej dane fiskalne

– Większe agencje mają obsługę w języku angielskim, więc nie trzeba znać języka hiszpańskiego, mogą także dać nam przetłumaczoną wersję umowy

– Agencje są często bardziej zorientowane w aktualnych wymogach prawnych wynajmu, niż właściciel, oferują także wsparcie w tej kwestii i pośredniczenie w ewentualnych problemach z właścicielem

– Większy wybór ofert. Wielu właścicieli decyduje się na usługi agencji przy wynajmie, zatem mamy dużo więcej dostępnych opcji

Należy zaznaczyć, że o ile agencja daje poczucie większego bezpieczeństwa, zawsze warto ograniczyć zaufanie i sprawdzać dokładnie zapisy w umowie.

Minusy:

– Większe koszta wynajmu na start (prowizja dla agencji, omówiona dokładniej w dalszej części poradnika)

Wynajem bezpośrednio od właściciela:

Plusy:

– Niższe koszty wynajmu na start (nie płacimy prowizji dla agencji)

– Wymagania mogą być większe lub mniejsze, ale zawsze można je negocjować i dostosować do przypadku, nie odpadamy z automatu jeśli nie spełniamy konkretnych kryteriów

– Jeśli kontakt właścicielem jest bardzo dobry, możemy łatwiej i szybciej załatwić usterki lub inne problemy

Minusy:

– Mniejsze bezpieczeństwo, należy zweryfikować wszystkie możliwe dane, aby nie dać się oszukać lub narazić na scam

– W przypadku kiepskiego kontaktu z właścicielem, ewentualne rozwiązania problemów mogą rozciągać się w czasie

– Wszystkie problemy z wynajmem natury prawnej trzeba rozwiązywać bezpośrednio z właścicielem, bez pośredników, co wymaga nie tylko podstawowej znajomości prawa lokatorskiego ale również języka hiszpańskiego i/lub katalońskiego

ILE PIENIĘDZY TRZEBA PRZYGOTOWAĆ NA START?

Na początek należy się przygotować na następujące koszta:

Prowizja dla agencji (nie dotyczy wynajmu bezpośrednio od właściciela):

Jeśli wynajmujemy mieszkanie przez agencję i właścicielem jest osoba prywatna, koszty związane z prowizją dla agencji może ponosić wynajmujący i tak przeważnie się dzieje. Na koszty te składa się, oprócz ogólnie rozumianej obsługi wynajmu, koszt przygotowania i zredagowania kontraktu. Wysokość prowizji nie jest regulowana w żaden sposób i zależy od agencji, ale przeważnie wynosi około 10% rocznego wynajmu lub wysokość miesięcznego czynszu.

Kaucja:

Zarówno w przypadku agencji jak i prywatnego właściciela, kaucja wynosi równowartość miesiąca czynszu. Więcej o kaucji w dalszej części poradnika.

Pierwszy miesiąc wynajmu:

Podpisując umowę, oczywiście musimy zapłacić z góry za pierwszy miesiąc wynajmu mieszkania.

Ubezpieczenie:

Czasami jesteśmy zobowiązani do wykupienia ubezpieczenia na mieszkanie, więc należy się liczyć również z takim wydatkiem. Koszt to około 100-200 euro za rok, w zależności od warunków i brokera, którego wybierzemy.

ILE ZAPŁACIMY ZA MEDIA?

Trzeba mieć na uwadze, że wszelkie media musimy przepisać na siebie (o ile nie ustali się inaczej z właścicielem) i będziemy otrzymywać rachunki na nasze dane.

Są to:

Woda: rachunki za wodę przy średnim użyciu, dla dwóch osób to około 50 euro za dwa miesiące. Dostawcą wody w Barcelonie są Aigues de Barcelona.

Prąd: rachunki za prąd przy średnim użyciu, dla dwóch osób to około 30 – 80 euro miesięcznie, przedział bardzo orientacyjny mając na uwadze takie zmienne jak dostawca czy pora roku. Zarówno ogrzewanie na prąd jak i klimatyzacja mogą znacznie podnieść rachunki.

Gaz: jeśli mamy kuchenkę i bojler na gaz, to koszt dla dwóch osób będzie wynosił od 10 do 25 euro miesięcznie, w zależności od dostawcy i zużycia.

Internet: średnio zapłacimy 30-60 euro, w zależności od jakości połączenia i operatora. Często opłaca się połączenie internetu z numerem telefonu komórkowego, i taką umowę możemy potem również przenieść do innego mieszkania w razie wyprowadzki.

JAKICH DOKUMENTÓW POTRZEBUJEMY?

Dokument tożsamości (dowód lub paszport): Musimy posiadać oryginał. Będzie to konieczne, aby podpisać umowę.

Paski wypłaty (nóminas): Aby zagwarantować swoją wypłacalnosćć, prawdopodobnie będzie trzeba spełniać wymaganie minimalnych zarobków, aby wynająć mieszkanie. Ważne jest, żeby łączne dochody mieszkańców mieszkania były wyższe niż miesięczny czynsz. W ten sposób zagwarantujemy właścicielowi, że będziemy w stanie płacić bez problemów. Przeważnie są wymagane trzy ostatnie paski wypłaty, czasami więcej.

Umowa o pracę (contrato laboral): Podobnie jak w przypadku świadectwa zarobków, zazwyczaj wymaga się umowy o pracę, najlepiej na czas nieokreślony. Jeśli jesteś samozatrudniony, niestety szanse na wynajęcie dobrego mieszkania maleją, ale możesz przestawić inne dokumenty potwierdzające Twoje wpływy na konto, jak poręczenie albo wyciąg z konta.

Poręczenie (aval): Czasami jest wymagane poręcznie jako dodatkowy sposób na zagwarantowanie płynności w płaceniu czynszu.

Wyciąg z konta bankowego: Również jest opcjonalny, w zależności od tego, jak bardzo chce się zabezpieczyć właściciel. Przeważnie dotyczy on ostatniego roku lub sześciu miesięcy.

List motywacyjny: Jest to rzadko spotykane, ale wciąż istnieją właściciele, którzy proszą o list motywacyjny od przyszłych lokatorów.

JAKIE INFORMACJE POWINNY BYĆ ZAWARTE W UMOWIE NAJMU MIESZKANIA?

– Nazwa i dane właściciela i najemcy
– Adres wynajmowanej nieruchomości i identyfikacja nieruchomości
– Czas trwania umowy
– Wysokość czynszu
– Inne uzgodnione warunki wynajmu i, ewentualnie, dodatkowe klauzule

Umowa powinna być sporządzona na piśmie i zarejestrowana w Izbie Własności Miejskiej (Cambra de la Propietat Urbana). Jeśli nie jest zarejestrowana, nie jest ona oficjalna, ale nadal jest ważna. Nie ma obowiązku jej rejestracji, ale może to chronić w przyszłości w przypadku zmiany właściciela nieruchomości.

JAKI JEST CZAS TRWANIA UMOWY?

Uwaga! Poniższe informacje dotyczą tylko wynajmu długoterminowego, czyli powyżej 11 miesięcy.

Czas trwania umowy jest uzgadniany między właścicielem a przyszłym lokatorem. Może to być rok, dwa lata, pięć, dziesięć… a nawet parę miesięcy.

Istnieje jednak tzw. minimalny okres gwarancji, który oznacza, że najemca ma prawo przedłużyć umowę do osiągnięcia minimalnego okresu 5 lat, jeśli tak sobie życzy. Oznacza to, że gdy uzgodniono okres krótszy niż 5 lat, najemca zawsze ma zagwarantowane 5 lat pobytu w nieruchomości, ponieważ może przedłużać umowę co roku, aż osiągnie okres, który gwarantuje ustawa.

Jeśli umowa najmu została uzgodniona na okres równy lub dłuższy niż 5 lat, aby ją zakończyć, trzeba będzie wykorzystać cały okres określony w umowie. Gdy umowa nie określa czasu wynajmu przyjmuje się, że jest to 1 rok.

Przedłużenie umowy:

Przedłużenie umowy może mieć miejsce po upływie 5 lat minimalnego okresu trwania umowy lub po zakończeniu umowy o okresie trwania wynoszącym 5 lat lub więcej. W tych przypadkach umowa może być przedłużana, jeśli jest to wolą zarówno lokatora, jak i właściciela.

Umowa może być przedłużana corocznie, maksymalnie do 3 lat. Właściciel zostaje zobowiązany na pełne 3 lata przedłużenia, natomiast lokator nie jest zobowiązany pozostawać w nieruchomości przez 3 lata przedłużenia, jeśli nie chce. Jeśli ani najemca, ani właściciel nie określają swojego stanowiska, umowa automatycznie się przedłuża. W przeciwnym razie, albo jeden, albo drugi musi wyrazić wyraźnie drugiej stronie swoją wolę nieprzedłużenia umowy, z 30-dniowym wyprzedzeniem przed datą zakończenia umowy. Rekomenduje się zrobienie tego na piśmie.

Wypowiedzenie umowy:

Jeśli zapis w umowie nie stanowi inaczej, lokator może wypowiedzieć umowę po sześciu miesiącach. Jeśli na umowie okres wypowiedzenia jest inny, najemca będzie musiał zapłacić właścicielowi odszkodowanie za każdy miesiąc, który pozostał do końca zaznaczonej daty.

JAK DZIAŁA KAUCJA (FIANZA)?

Fianza, czyli kaucja, to kwota przekazywana właścicielowi w celu zapewnienia, że najemca będzie wywiązywać się z obowiązków określonych w umowie najmu, takich jak utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie.

Kaucję pobiera się w wysokości jednego miesiąca czynszu. Chociaż istnieje możliwość ustalenia wyższej kwoty, to dodatek ten nie jest traktowany jako kaucja, ale musi być uwzględniony w umowie pod inną nazwą. Konkretnie pod tytułem garantía adicional czyli dodatkowa gwarancja, i nie może przekraczać kwoty równorzędnej dwóm miesięcznym czynszom najmu.

Zwrot kaucji:

Wpłacenie kaucji jest obowiązkiem najemcy, a jej zwrot po zakończeniu umowy najmu jest obowiązkiem wynajmującego. W normalnej sytuacji, w której użytkowanie nieruchomości było odpowiednie i nie naruszono warunków umowy ani nie doszło do uszkodzeń, za które odpowiada najemca, ten ma prawo do odzyskania całej kwoty. Jednak interpretacja „normalnej sytuacji” może prowadzić do sporów między wynajmującym a najemcą po opuszczeniu nieruchomości przez tego ostatniego.

Pomocny będzie tutaj artykuł 21.1 Ustawy o wynajmie (LAU), który określa, jakie prace lub naprawy są obowiązkiem właściciela. „Wynajmujący jest zobowiązany do przeprowadzenia, bez prawa do podniesienia czynszu, wszelkich napraw, które są konieczne, aby utrzymać nieruchomość w warunkach umożliwiających jej zamieszkanie zgodnie z umową”, o ile oczywiście nie ponosi odpowiedzialności za uszkodzenie, które wymaga tej naprawy. W tej sytuacji wynajmujący nie może odmówić zwrotu odpowiedniej kwoty najemcy. Podobnie, jeśli istnieją drobne uszkodzenia wynikające z normalnego użytkowania nieruchomości, naprawa także będzie obowiązkiem właściciela.

Powody braku zwrotu kaucji:

Jeśli umowa najmu zakończyła się prawidłowo, nie powinno być problemu z odzyskaniem kaucji. Wystarczy poprosić o jej zwrot za pośrednictwem e-maila, wiadomości lub telefonu.

Jednakże z kaucji za wynajem mieszkania może być odjęta część lub całość kwoty w następujących przypadkach:

– W przypadku niewywiązania się z opłaty za czynsz
– Jeśli nieruchomość zostanie opuszczona przed czasem, bez przestrzegania okresów wypowiedzenia
– Jeśli wystąpią uszkodzenia lub zniszczenia: w zależności od wielkości uszkodzeń i tego, czy wynikają one z normalnego użytkowania czy nie, uzasadnione będzie odjęcie części kaucji

Gdzie wpłacana jest kaucja za wynajem?

Kaucję za wynajem otrzymuje właściciel nieruchomości, który powinien ją zdeponować w odpowiednim organie administracji regionalnej wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość. W przypadku Barcelony jest to l’Institut Català del Sòl.

*Informacje dotyczące warunków umowy i wynajmu są ważne z dniem publikacji artykułu, pamiętajmy, że kwestie prawne mogą się zmieniać z czasem, albo być różne w zależności od specyficznej sytuacji. Bardziej skomplikowane sprawy lub w przypadku wątpliwości warto zasięgnąć porady prawnika. Przewodnik nie jest poradnikiem prawnym, a jedynie ma za zadanie przybliżyć pewne kwestie.

Źródła: idealista.com, dps.gencat.cat

——————-
Dołącz do grupy Polonia Barcelona na Facebooku:
https://www.facebook.com/groups/poloniabarcelona
——————-